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工业地产(股权转让)的法律问题


目前工业地产交易中,由于工业地产涉及的交易税费较高(包括土地增值税、营业税、企业所得税、印花税、契税等),而股权转让的方式涉及的税费相对来说要低很多,因此越来越多的公司是通过股权转让的方式转让工业地产。但是由于不专业的股权转让会产生诸多法律问题,为双方的交易埋下隐患,也是产生纠纷源泉。 


 一、目标公司的其他资产权属的法律问题 

作为股权的转让方来说转让公司的目的仅仅是转让公司工业厂房,而不涉及其他资产(包括公司的债权债务、固定资产、知识产权等)。但是,作为股权转让方来说,在完成股权转让后即丧失目标公司的股东权利,同时也丧失对目标公司的管理权,也就是说目标公司所有的债权、固定资产、知识产权(公司的注册商标、专利等专有技术)均仍然归目标公司所享有,债务仍然由目标公司来承担。而转让方在完成股权转让后,想将目标公司的其他固定资产带走,而受让方认为,既然是股权转让就应该包括目标公司所有的财产。 

我们来看下面的一个案例:A公司(股东为BC)在上海青浦工业园区拥有一幢价值4000万元的工业厂房,BC通过股东会决议将上述工业地产转让,D公司拟购买上述工业厂房,由于上述工业地产直接买卖的方式A公司将缴纳500多万的税费,因此A公司的股东BC提议拟通过股权转让的方式转让该工业厂房,同时愿意将交易价格降到3900万元,D公司欣然同意交易方案,双方表示本次交易中不涉及其他资产及公司的债务转让。在完成股权转让后,BC依约归还了公司的债务及提走公司的其他设备,双方相安无事。过了数日BC注册了新公司E,仍然生产以前的产品,无意中D公司发现E公司生产的产品为专利产品,而专利权人为A公司。于是A公司随即起诉E公司要求停止侵权行为,并赔偿经济损失。很显然,在本案中E公司的侵权行为成立,虽然E公司在答辩时称该公司的股东BC在转让A公司的股权时没有转让公司的专利,因此,该专利权应该归BC所有,但是法院最终还是支持了A公司的诉讼请求,判令E公司立即停止生产A公司的专利产品,并赔偿经济损失。BC原以为是双方共赢的交易,最终以自己受到惨重损失为代价完成了这笔交易。 

很显然在上述案例中,BC没有明确股权与法人的财产各自独立,分属两个不同的主体。而股权转让合同转让的标的物是股东的股权,而非目标公司的法人财产。《公司法》第三条明文规定公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任,股东仅以出资额为限对公司承担责任。也就是说在上述案例中的专利权是完全属于A公司的财产,因此作为股东来说在《股权转让协议》中是不能对公司债权、固定资产、知识产权作出相应约定,除非在股权转让合同签署之前进行技术处理,否则将会被视为无效的约定。 
  

二、股权受让人法律风险 


工业地产转让拟通过股权转让的方式进行操作,作为股权受让方应该聘请专业的律师进行严格的尽职调查,评估目标公司潜在的债权债务及商业风险,但是无论是再专业的律师,再专业的尽职调查,都不可避免的是在转让方在不实陈述的背后对外担保问题,这些担保责任无论怎样都会由目标公司来对外承担责任,而作为只想购买工业地产的企业来说,在受让目标公司的股权后不得不对外承担法律风险,因此作为工业地产通过股权转让的方式来转让,作为买受方来说应该合理的评估和认识股权转让带来的风险。 


我们来看下面一个案例:A公司拟将自己的工业厂房以2600万转让给B公司,所有的交易税费均由B公司承担,上述交易在经过税务机关核税后,各项税费总计达到320万元,于是B公司随向A公司建议通过收购A公司的股权方式完成转让,A公司的股东接受了B公司的提议,双方顺利完成了交易。但是在一年后,C银行突然起诉A公司要求其承担D公司一笔1000万元的借款担保责任,此时D公司已经资不抵债,进入破产程序。最终法院法院判决A公司承担相应的担保责任,A公司不得不替D公司归还银行贷款。而白白为这笔交易多花1000万元。 


因此,在工业地产买卖中通过股权转让的方式进行交易,是确实可行的交易方案,首先可以有效的降低交易成本,节约交易时间,但是作为股权转让的双方都应该审慎的对待股权转让,均应该聘请专业的人士提供相应的法律服务,以确保把交易的风险降到最低。

 


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