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最高院:处理农村房屋涉及集体土地的,人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理



裁判要旨

四平中院与国土资源管理部门进行了协商后,北京市国土资源局考虑到集体土地流转尚没有明确法律法规和政策,对于法院处理集体土地后的有关手续也没有相关规定,建议暂缓处置集体土地使用权,但原则上并未否定对集体土地使用权进行司法处置的做法。四平中院先行处置房屋,后待北京市国土部门同意处置该集体土地使用权后,依相关法律政策对该土地使用权价值进行评估的做法不属于法律法规规定的土地分割转让。

案例索引

《北京恒顺隆印务有限公司、四平市城区农村信用合作联社金融借款合同纠纷执行案》【(2017)最高法执监145号】

争议焦点

处理农村房屋涉及集体土地的,人民法院应当如何处理?

裁判意见

最高院认为:

关于本案中集体建设用地使用权抵押的问题。本案所涉集体土地使用权,是北小营镇政府入股印务公司的,自2004年即已经登记在印务公司名下,属于印务公司的责任财产范围。参照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的精神,企业在不能清偿生效法律文书确定的债务时,其依法取得的集体建设用地使用权也应当作为可执行财产。且印务公司以案涉集体土地使用权及房屋作为从信用联社借款1070万元的抵押担保,其中房屋为信用联社办理了他项权证。就土地使用权抵押问题,北小营镇政府和北小营村委会向北京市顺义区建设委员会房屋权属科出具《证明》,同意案涉土地使用权为信用联社贷款提供抵押担保。案涉集体土地使用权证记事一栏标注该宗土地于2006年10月24日起至2007年10月24日止在信用联社设定抵押,该标注盖有北京市国土资源局土地登记专用章。综合以上情况,应当认定案涉集体建设用地使用权已经随同土地上的房屋一并设定了抵押,由此将不可避免地在实现抵押权时被依法转让处置。

关于四平中院处置案涉房产和集体建设用地使用权的方式是否违法。本案中,根据《房地产协助执行通知》第二十四条规定的要求,四平中院与国土资源管理部门进行了协商。北京市国土资源局在2015年3月16日给四平中院的复函(京国土法函[2015]209号)中,建议暂缓处置集体土地使用权,主要是考虑到集体土地流转尚没有明确法律法规和政策,对于法院处理集体土地后的有关手续也没有相关规定,但原则上并未否定对集体土地使用权进行司法处置的做法。目前法律法规和司法解释并未禁止先行处置地上物。四平中院先行处置房屋的做法,也并非将整宗土地分割为二宗以上土地进行处置,不属于法律法规规定的土地分割转让。四平中院在(2010)四执字第1号通知中强调了“待北京市国土部门同意处置该集体土地使用权后,依相关法律政策对该土地使用权价值进行评估。评估价值在扣除已实际缴纳的土地使用权出让金及有关税费后,交执行法院做执行款,土地使用权不再另行处置”。该院的做法兼顾了国土资源管理部门的意见和申请执行人的权益,并且能实现房地最终合一,不能认定为违反了《房地产协助执行通知》的原则和精神。

 


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