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未依法登记备案的租赁合同的效力如何?


一、未依法登记备案的租赁合同是否有效?

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。” 《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”这两条都是强制性规定。那么,违反这两条规定,未依法登记备案的租赁合同是否有效?

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 《合同法解释二》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。” 《合同法解释一》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”也就是说要审视未依法登记备案的租赁合同是否有效,就要看《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定是否是“全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规的效力性强制性规定”。

1、《城市房屋租赁管理办法》的发文单位是原国家建设部,不是全国人大及其常委会或国务院,因此违反《城市房屋租赁管理办法》不会导致合同无效(另:《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定也是管理性规定,不是效力性规定)

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》属于法律,但是《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定属于管理性规定还是效力性规定?《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定:“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规制的是房屋租赁合同的履行行为,违反该规定并不会绝对地损害国家利益或者社会公共利益。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定属于管理性规定属于管理性规定,违反该规定不会导致合同无效。

此外,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定【当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。】也可以看出,未依法登记备案的租赁合同有效。【注:有其他无效事由的除外】。

 

二、未依法登记备案的租赁合同何时生效?

《合同法》第四十四条第二款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。” 《合同法解释一》第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《城市房屋租赁管理办法》第十三条并未规定登记后才生效,因此,合同生效的时间原则上不受登记备案时间的影响。

但是,《合同法》第四十五条第一款规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。……”如果房屋租赁合同的当事人约定了以登记备案为合同生效的条件,那么,就应当自登记备案手续办理之后合同才生效。

但是,《合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”这是关于协议变更合同的规定。房屋租赁合同当事人之间关于合同生效时间的条件(附生效条件)的约定,也可以由合同当事人协议变更。所谓的协议变更,即当事人以一个新的协议(口头的或者书面的)改变之前协议(口头的或者书面的)的约定。法律对于协议变更不允许以默示的方式作出,但是法律承认以行为的方式作出的变更,即参照《合同法》第三十七条【采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。】关于合同成立的规定,如果租赁合同当事人虽然约定了租赁合同自登记备案之日生效,但是在登记备案之前当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,视为合同已经生效。

对此,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款【当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。】也作出了相同的明确的规定。


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