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房地产行业增值税倒挂现象浅谈


全面营改增后,诸如房地产业等行业都产生了不同程度的增值税倒挂现象,那么什么是“增值税倒挂”现象,这种现象产生的原因是什么,增值税倒挂现象对房产行业的影响是什么,如何解决增值税倒挂的问题?

什么是“增值税倒挂”现象?  

我们都知道增值税的销项扣除可抵扣的进项即为增值税应纳税额,所谓“倒挂”即进项税长时间的大于销项税,在相当长的时间内跨过若干征期,但是没有增值税应纳税额,甚至直至项目终结进项税留底额依然很大。

房产行业增值税倒挂是怎么产生的?  

增值税系价外税  

营改增之前,预缴的流转税系营业税,可以作为扣除项目在企业所得税前扣除;营改增之后,由于增值税系价外税,预缴的增值税不能再企业所得税前扣除,只有跟预缴的增值税相关的附加税费才能在企业所得税前扣除。  

增值税实行的是销进链条抵扣,余额纳税,即征期内产生的销项税大于可抵扣的进项税才会产生纳税义务;而房产企业的生产周期是很长的,通常从初始开发到取得第一笔应收可能需要几年的时间;营改增之后,在房产项目初期的开发阶段产生营收之前的期间内只有进项税产生,没有销项税,增值税可抵扣额逐渐增大。 

增值税倒挂现象对房产行业产生什么影响?  

增值税倒挂现象对房地产企业的现金流的平衡产生影响。在项目开发初期,由于尚未产生营收,企业要在进项税上垫付一部分资金,当然随着项目销量的增加销项税逐渐增大,资金占用的影响会逐渐减弱并消失,即增值税倒挂现象消失;但是随着营收的增加,增值税应纳税额随之产生,因税额产生的现金净流出再次出现。

如何解决增值税倒挂的问题?

由于房产开发项目的特点,在项目投资的初期,房款产生之前,想要解决这个问题是比较困难的;想要降低增值税进项税的资金占用额,可能简单的推迟进项发票取得时间是有一定风险的,首先施工方不可能一直垫付资金直至房产项目开始有收入;其次支出的成本费用要及时取得发票,否则会产生一定的风险,比如施工企业倒闭、跑路等现象,发票无从取得,成本支出没有发票将影响土增税、企业所得税前扣除,导致税收的增加,给企业造成不必要的损失。  

因此如何合理的规划项目开发活动,及时取得收入,成为解决增值税倒挂现象的关键。  

综上,在一般情况下(特殊情况下项目亏损),只有在房产项目的初期会出现增值税倒挂现象,需要财务人员尽可能的平衡现金流;合理规划并运作项目开发,降低倒挂现象的资金占用额及时间。


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