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在建工程抵押权与工程款优先权问题


《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

《合同法》在该条中对工程款享有优先受偿权作了规定,但法定抵押权与工程款享有优先受偿权谁先行使,《合同法》中未作明确。但是,最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)则采纳了工程款法定优先权说,并从字面上与抵押权区别开来。批复第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中,应当按照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出,工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权,而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。

按照该司法解释,对银行来说,在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权,不仅是由法律直接予以规定的,而且无须办理登记手续,其受偿额不属公示信息,从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。

银行在审查时应重点要把握以下三点:

1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同,注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。

2、确定在建工程可抵押担保额度时,应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况,应要求工程施工单位出具书面证明材料。

3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。

银行在办理贷款时除在建工程抵押外,还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保,如出现施工单位主张工程款优先权时,银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任,使贷款资金不受损失。另外,在客户以在建工程申请抵押贷款时,银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺,从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。

如果在建工程与商品房预售冲突,又应如何解决?如何才能防范这样的风险发生? 房地产开发企业为筹集资金,常常在开发的过程中就进行预售,一般说来,在建工程抵押与商品房预售不能同时并存,也就是说,商品房预售时,开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系,否则购房人将无法获得房屋的产权证。

根据《城市房地产管理法》第44条的规定,开发企业只要“按揭供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期”,就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,进而进行商品房预售。

预售是一种转让行为,根据《担保法》第49条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”此时,由于在建工程已经抵押给银行,如果银行同意开发企业进行预售,作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去,银行的抵押权就逐步落空,而银行的债权尚未获得清偿,因此,银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售,成为银行防范风险的关键所在。另外,如果购房人在购买房屋时需向银行申请贷款的,根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第14条:“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。”这样,怎样部分地解释原有的在建工程抵押并办理按揭贷款的新的抵押,也成为银行必须面对的问题。

已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售,可按如下步骤操作:

首先,要理清法律关系,预售部分要先解除抵押关系,后签订预售合同,否则,签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项,或提供与该款项等值的其他财产作担保后,银行同意解除预售部分的抵押关系,开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复,流动销售,实现良性循环。

其次,银行要深度介入预售过程,包括具体到每一宗合同的签订,甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等,防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。

第三,也是最重要的,银行应该尽可能地成为唯一的监管银行,全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时,即选定抵押权银行作为监管银行,在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户,并与监管银行签订监管协议,明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户,预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工,在实际工程进度与计划进度一致的前提下,允许根据相应的预算方案使用预售款,实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。

知识关联:

下列在建工程不得设定抵押:

一、在建工程存在建筑承发包合同争议的;

二、行政罚没、司法裁定和依法查封的;

三、无担保人的公益性质的(学校、医院、幼儿园等)在建工程;

四、法律、法规规定不得设定抵押的其它情形。

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