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未经配偶同意单方出售房屋,与第三人签订的房屋买卖合同是否无效


一、基本案情

庞某和魏某2003年结婚,2004年两人购买了一套一居室商品房,房屋产权证上登记的是庞某的名字。2006年底,庞某家又购买了一套面积更大的商品楼房,遂打算把之前购买的一居室卖掉。庞某通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同,约定将房子卖给郭某,后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在庞某与郭某签订房屋买卖合同不久,一居室所在位置的房价从每平方米9000元,涨到了12000元。此时庞某有些后悔,便与妻子魏某向法院提起民事诉讼,以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产,庞某卖房未经魏某同意为由,要求法院判令郭某将该房屋返还庞某和魏某。

二、律师分析

争议焦点:未经配偶同意单方出售房屋,与第三人签订的房屋买卖合同是否无效?

《物权法》实施之前――法院可能认为,根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定,婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产,属于夫妻双方共同所有,一方擅自处置属于无权处分。

《物权法》实施之后――法院在审理此案中会重点审查郭某在购买该房屋时是否与庞某有恶意串通行为?

结合本案情况,法院在查清买房人郭某与庞某素不相识只是根据自己需要善意买房后,判决郭某取得房屋产权,不需要将该房屋返还庞某和魏某。

按照《物权法》的有关规定,谁是房屋的权利人,谁就有权处置房屋。而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。庞某和魏某共同购买的房屋,产权证上登记的是庞某的名字,则善意第三人就完全有理由信赖庞某有权处置该房产。因此郭某购买庞某名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合法的。在这里,《物权法》更为关注对善意第三人的保护。

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