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二手房买卖合同性质的判断要综合实际情况


一、基本案情

陈某李某签订了定金协议,约定卖方陈某将其名下100平方米的房屋,以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元,预付房款45万元(含定金),余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方陈某账户。如买方反悔则没收定金;若卖方陈某反悔则双倍返还定金。当天卖方陈某向买方交付了房屋,买方也将45万元支付给卖方陈某

两个月后,卖方陈某书面通知中介公司,请转告买方,《定金协议》暂缓执行,需要陈某李某另行协商等。后买方起诉到法院,诉称卖方陈某因房价上涨而不愿继续履行合同,并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决卖方陈某继续履行合同,办理房屋过户手续,并赔偿经济损失。

买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》,但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款,其实质是一份买卖合同。买方支付了70%的房款,卖方陈某也已经交付了房屋,双方已经履行了合同大部分义务。

卖方陈某辩称,双方签署的是定金协议,在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。由于双方意见有分歧,至今未签订买卖合同,在双方签订定金协议时卖方陈某尚未取得房产证,不具备转让房屋的法定条件。

法院审理后认为,该定金协议虽名称是定金合同,但定金协议已基本涵盖了买卖合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是卖方陈某尚未取得房屋产权证,冠以定金协议之名。买方除了支付定金外,还支付了大部分购房款,卖方陈某也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴,而涉及买卖合同的权利义务。遂认定定金协的性质是房屋买卖合同,现卖方陈某取得了房屋产权证,该买卖合同当属有效,于是一审判决支持了买方的诉讼请求。

二、房产律师提醒

合同的性质不仅要看合同的名称,还应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的,实际履行情况予以综合认定。本案中合同名称是定金协议,但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付及支付日期、支付方式、产权过户等买卖合同的相关内容。虽然定金协议约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方陈某作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任,达到违约的目的。陈某李某应当遵循诚实信用原则来履行合同义务。

 


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