一、基本案情

2010年1月20日，刘某（卖方）与詹某（买方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定，买卖双方购入及出售位于深圳市福田区某某大厦塔楼某某层单位，房产转让成交价24241392元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金100万元，本条所约定的定金交由买卖双方指定的第三方监管；第二部分楼款23241392元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起30日内付清首期房款628万元（不含已付定金），买方应于首期购房款交付之日起3日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第四条约定，卖方的房产产权状况为：没有设定抵押，卖方对物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后3日内将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。合同第五条约定，买卖双方协商同意在购房定金中预留25万元作为该物业之交房保证金。该合同第七条约定，买方支付契税、产权登记费及贴花、印花税、交易手续费、过户、按揭服务费、查证费、评估费，但该条列明的其他税费未约定由谁负担。合同第十二条约定，该物业是以现状售予卖方，而买方曾被邀检查或已检查或以授权代表代为检查该物业，买方不得借此拒绝交易。

合同第十四条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十五条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第二十条备注约定，买卖双方同意所指定的第三方为某某房地产公司；买卖双方同意定金由第三方托管，三日内待卖方将房地产证原件交由第三方后，买方同意定金由第三方转付给卖方；若卖方未在规定期限内将房产证原件寄到规定地点，定金应三日之内无息退还于买方。

合同签订当日，詹某通过银行转账的方式向刘某支付定金70万元。刘某出具2份业主收据及托管单，分别载明"兹收到买方通过居间方转交的购买深圳市福田区某某大厦04层物业定金50万元，本人同意将该定金交由居间方保管"和"兹收到买方通过居间方转交的购买深圳市福田区某某大厦04层物业定金20万元，本人同意将该定金交由居间方保管"。

2010年1月21日，某某房地产公司出具一份收据称，收到刘某交来由我公司托管的涉案房产的房产证原件一份，收件人赵某，该份收据加盖有第三人公章。

此后，詹某通过韵达快运向第三人的刘某政邮寄了一份函件，该函件称：本人詹某与刘某在2010年1月20日签订了购买福田区某某大厦塔楼4楼的买卖合同，要求按成交价办理过户登记手续，请在三日之内给予明确答复，落款日期为2010年1月22日。但詹某未提交证据证明第三人或刘全政收到该函件的证据，刘某当庭也否认收到了该份函件。

2010年1月23日，刘某通过邮政特快专递方式向詹某发出一份履约催告函称：詹某欲购买涉案房产，于2010年1月20日与本人刘某签署《房地产买卖合同》，根据合同约定"买方在签署本合同时向卖方支付定金100万元"，但阁下仅支付了70万元，后经本人多次通知，阁下仍未按照合同约定履行义务。现本人特出此函，请阁下于2010年1月26日前联系本人支付剩余定金30万元。否则视阁下单方面违约，因此引致的法律后果由阁下自行承担。特快专递业务详情单显示"收件人拒收"。

涉案房产于2009年10月13日登记在刘某名下，2010年3月25日，刘某将涉案房产转让给案外人郭秋裕。

詹某在原审中的诉讼请求为：刘某返还定金70万元并承担本案诉讼费用。刘某在原审中的反诉请求为：判令刘某立即向詹某支付相等于房屋转让成交价20％的违约金4848278.4元并承担反诉的一切费用。

原审法院判决：一、刘某应于本判决生效之日起10日内退还詹某定金45万元；二、第三人深圳市某某房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起10日内退还詹某定金25万元；三、詹某应于本判决生效之日起10日内向刘某支付违约金10万元；四、驳回刘某的其他反诉请求。上述判决第一、第三项应相互折抵后履行。

上诉人刘某不服原审判决，向二审法院提起上诉，二审维持原判。

二、律师分析

中国房地产律师赖绍松指出，原审法院关于涉案《房地产买卖合同》已成立并生效，被上诉人詹某在支付定金70万元后未再按约履行后续义务的行为构成违约，应承担违约责任的认定无误，二审法院予以确认。

本案二审期间的焦点问题在于詹某应向刘某支付的违约金数额应如何确定。

根据相关法律及司法解释，在违约方詹某主张应对违约金数额予以调低的情况下，涉案违约金数额的确定应当以刘某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，上诉人刘某主张的损失中绝大部分为涉案房屋另行出售的差价损失5681392元，对此刘某仅向法院提交了其于2010年3月29日将涉案房屋另行转让过户给案外人的过户登记价为1856万元的证据，而未提交相关转让合同、银行支付凭证等证据予以佐证，因而并不足以证实其房屋差价损高失达5681392元。同时，涉案合同仅履行至詹某支付了70万元定金、刘某将涉案房屋房产证托管于第三人某某房地产公司的阶段，刘某在詹某违约的一个月后即将房屋另行转让给案外人，再结合詹某违约的过错程度，如认定詹某应按合同约定的标准支付违约金4848278.4元，有违公平原则。因此，原审法院对违约金的标准予以调低是正确的。

另一方面，詹某作为主张调低违约金数额的一方，亦无充分证据证实刘某的实际损失。在此情况下，原审法院应根据上述原则，在定金和违约金之间公平酌定违约金支付额，原审法院仅以无法确定刘某的实际损失数额为由酌情认定违约金数额为10万元，尚低于适用定金罚则，明显不足以对违约行为的惩罚，有失公平妥当，应当予以纠正。综合以上情况，二审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情将詹某应承担的违约金数额调整为人民币1000000元。

综上所述，原审判决虽认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理结果有欠妥当，应予纠正。