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一房二卖产权归谁?


【基本案情】

        2010222日,原告吕某与被告彭某经第三人链家房地产公司居间介绍,签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》,由吕某购买彭某所有的坐落于北京市通州区某小区621号房屋一套,总价款为62万元。同日,吕某支付购房定金2万元,支付给链家房地产公司信息服务费、代书费、贷款服务费、过户服务费共计20880元。合同约定,吕某应在同年329日前将首付款25万元交付给彭某。后链家房地产公司通知彭某于323日接收首付款,彭某借故推迟。之后,链家房地产公司多次催促,彭某均借故不受。324日,彭某又与第三人李某签订房屋买卖合同,将621号房屋出售给李某,总价款为61.8万元。326日,李某交给彭某首付款12.8万元,当日,买卖双方办理了网签手续。后彭某与李某到银行办理了面签手续。49日,银行同意就李某购买621号房屋向李某贷款49万元。413日,李某缴纳购买621号房屋契税31 722元,彭某与李某办理了621号房屋的物业交割手续,彭某将621号房屋交付给李某使用。

       本案中,原告吕某与第三人李某均要求被告彭某继续履行房屋买卖合同,配合其办理房屋过户手续,并均要求彭某承担一房两卖的违约责任。经询问,彭某表示愿意将621号房屋出售给李某。

 

      【法院审理】

       北京市通州区法院经审理认为,彭某与吕某、李某签订的房屋买卖合同均属于双方当事人的真实意思表示,且不违反法律强制性规定,两个合同均依法成立并生效。因第三人李某已交付首付款,并实际办理了房屋的交付手续,李某实际履行了合同的主要义务,且该义务大于吕某所履行的义务。在吕某、李某与彭某均未办理产权登记的情况下,彭某应继续履行与李某的合同,协助李某办理房屋的过户手续。吕某与彭某之间签订房屋买卖合同无法继续履行,应当予以解除。彭某一房二卖,对吕某构成违约,应该承担违约责任。为此,法院依据《合同法》和《民事诉讼法》判决:解除吕某与彭某之间的房屋买卖合同;彭某继续履行其与李某之间的房屋买卖合同;彭某返还吕某定金2万元,赔偿违约金9万元;驳回吕某要求继续履行合同的诉讼请求;驳回李某要求彭某支付违约金的诉讼请求。

  

      【律师说法】  

       本案需要分析的法律问题有三:

   

       1.同一房屋的两个买卖合同的效力如何?

       我国《民法通则》第72条规定:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”由此可见,我国法律采用债权形式主义物权变动模式。债权形式主义物权变动模式下,当事人之间生效的债权合同只有结合交付或登记才能发生物权变动的法律效果,交付和登记不是合同的生效要件,而是物权变动的公示方法。房屋属于不动产,当事人之间转让时除订立房屋买卖合同外,还需到房屋权属管理部门办理房屋所有权权属变更登记手续后方可发生物权变动的效力。根据《合同法》有关规定,债权合同生效应当具备以下条件:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。只要符合上述三个条件的房屋买卖合同均为有效合同,最终房屋所有权是否发生转移属于合同履行的问题,并不影响房屋买卖合同本身的效力。

       本案中,彭某与吕某签订房屋买卖合同之后并未办理产权变更登记手续,诉争房屋所有权人仍为彭某,彭某对诉争房屋仍享有处分权,不论是吕某与彭某之间签订的房屋买卖合同,还是彭某与李某之间签订的房屋买卖合同均属于双方当事人的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,故两个房屋买卖合同均为有效合同。


       2.如何协调解决前后买受人之间的权利冲突? 

       买受人均未办理房屋权属转移变更登记的,由先行占有的买受人取得房屋所有权。如前所述,登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件,因此,当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时,该买受人便依登记实际取得了房屋的所有权,此种情况下,不论出卖人与其他买受人签订房屋买卖合同是在办理登记手续之前还是之后,其他买受人均不能再取得房屋的所有权。

      本案中,彭某已经将诉争房屋交付给李某居住使用,并和李某办理完毕物业交割手续,配合李某成功申请到银行贷款,李某亦已实际交纳办理房屋产权变更登记手续所需的契税,彭某本人亦愿意将诉争房屋出售给李某,故法院应判决继续履行彭某与李某之间的合同,将诉争房屋过户给李某。

   

    3.如何保护得不到房屋的买受人的利益?  

       一房两卖案件中,出卖人的行为即构成根本违约,无法取得房屋的买受人可以解除与出卖人的房屋买卖合同,并要求出卖人赔偿损失。《合同法解释(二)》第15条亦规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”合同约定有违约金的,以约定的违约金确定赔偿数额,未有约定的,要赔偿买受人实际遭受的全部损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不应超过违反合同一方订立合同时预见或可能预见到的损失。


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